Újabb ingatlanbumm a láthatáron?

Érdekes lendületet vett a kolozsvári ingatlanpiac: úgy néz ki, mintha nagyon-nagyon emelkednének az árak, de én ezt nem látom az adásvételekben visszaköszönni – fogott hozzá helyzetértékeléséhez a Krónika megkeresésére Bónis Endre, a Reform ingatlanközvetítő iroda vezetője.

Kifejtette: úgy érzi, inkább csak arról van szó, hogy az árak „indultak meg”. „Őrült árakat kezdtek el kérni, egy Pata utcai háromszobás lakásért 120 ezer eurót kérnek, meg 70 ezer eurót kétszobás lakásért ugyanott. Egy kicsit 2007-es érzése van az embernek” – magyarázta a szakértő. Hozzáfűzte: meggyőződése, hogy ezek a lakások nem fognak ennyiért elkelni. Kérdésünkre elmondta: az igaz, hogy viszonylag megnőtt a kereslet, nála is sokan jelentkeznek, hogy vásárolni szeretnének, de mindenki legfeljebb négyzetméterenként 1000-1100 eurós árat hajlandó kifizetni. Mint részletezte, a tulajdonosok érzik, hogy van kereslet, de kétli, hogy négyzetméterenkénti 1200–1500 eurós árat bárki hajlandó lesz kifizetni.

Bónis Endre szerint jelenleg ott tartunk, hogy a lakástulajdonosok rosszul mérik fel a kereslet növekedésének mértékét. „Nem megalapozott az áremelés. A kolozsvári amúgy is érdekes piac, nagyon ritka a jó minőségű első osztályú lakás. Ami új építésű, annak a beosztása helyszűke miatt nem feltétlenül megfelelő, nincs elegendő zöldövezet mögötte, nincs infrastruktúrája. A kommunizmus idején épült ingatlanokat meg ismerjük. Bár még mindig jobban állnak, mint az újak, mert van legalább valamilyen infrastruktúrájuk, van egy kevés zöld terület is körülöttük, és még a parkolást is meg lehet oldani valahogy. Ha most elmegyünk Kolozsváron a Jó napot (Bună Ziua) negyedbe, és nincs parkolóval rendelkező lakásunk, rendesen meggyűlik a bajunk, hogy hová fogjuk parkolni az autót” – magyarázta a szakértő.

Hozzáfűzte: „őrülten” nekiláttak építkezni, de az árak emelése nem a létrejött tranzakciók következménye. Kérdésünkre ugyanakkor arra is kitért, hogy a telkek ára is részben követi az ingatlanok árát, de az új városrendezési terv már nem annyira engedékeny, mint a régi. Ezért megnőtt azoknak a telkeknek az értéke, amelyekre lehet tömbházat építeni. Az albérletek ára stagnál, miközben nehezen lehet kiadni a városközponttól távol eső lakásokat.

Bónis ugyanakkor hosszú távon arra számít, hogy nőnek majd a lakásárak, de nem abban a mértékben, amire az alapján lehetne következtetni, hogy mennyi pénzt kérnek most a tulajdonosok.

A vásárlóerő „mozgatja” a piacot

Nagyváradon is nagy eltérés van az eladó által kért ár és a piac potenciálja között, és bár a kínálat növekvő tendenciát mutatott tavaly, több, piacra került ingatlan vélhetően még sokáig ott is marad – jellemezte hasonlóképpen a Pece-parti város év eleji ingatlanpiacát Marcian Ursan. A nagyváradi ingatlanügynök csak remélni tudja, hogy az idei év a tavalyinál jobb lesz, ám erre nem lát sok esélyt, mivel kevés eladható ajánlat jelent meg a piacon. A várakozásai így hiába magasak, mert ez egyelőre a tranzakciók tekintetében nem mutatkozik meg.

Hangsúlyozta azonban, hogy az Első otthon program idei ciklusával együtt februártól várhatóan majd ismét lendületet vesz a piac, hiszen már most is vannak érdeklődők, de az adásvétel csak későbbre tehető. Abban biztos, hogy a trendek idén sem fognak változni, mert ha a megemelt ingatlanadó nem is befolyásolja a tulajdonosi kedvet, a fenntartási költségek és a bankkölcsönök igen. „A hitelt a jövedelemhez mérten adják, ezért sokan vannak, akik legtöbb 30 ezer euróért keresnek kétszobás tömbházlakást” – magyarázta.

Enyhén araszoló ingatlanpiac

Az utóbbi hónapokban Marosvásárhelyen és környékén is enyhén, néhány százalékkal nőtt az eladásra kínált tömbházlakások ára, csökkent viszont a családi házaké. Trella-Várhelyi Tamás, az egyik ingatlanközvetítő ügynökség vezetője lapunknak elmondta, a legjobban a garzonokat és a kétszobás lakásokat lehet értékesíteni. A város jobb övezeteiben – mint például a főtér, a November 7. vagy a Kornisa negyed – az egyszobás lakrészért 30 ezer eurót lehet kapni, a Tudorban és a Kövesdombon viszont már csak 23 ezret.

Az eltérés a kétszobásoknál is érvényes: míg az előbbi zónákban 42 és 45 ezer euró között mozog az áruk, az utóbbiban mindössze 37-38, legfeljebb 39 ezer euróért lehet értékesíteni. Érdekesen alakulnak az árak a három- és négyszobás tömbházlakások esetében is. A kettő között alig van eltérés, ami arra utal, hogy a nagyobb felületet nehezebb értékesíteni. Míg az „úribb negyedekben” 50-55 ezer euró a háromszobás lakás, a négyszobás ára 58 és 65 között mozog.

Nincs különösebb változás a nyaralók esetében sem. A Szovátához közeli Vármezőn vagy a Felső-Maros mentén egy jobb telket négyzetméterenkénti 5 euróért meg lehet vásárolni. Vásárhelyen a kisebb, egy, legfeljebb két ház építésére alkalmas területeket keresik. „Már nincs az a befektetési lendület, ami volt valamikor, a vállalkozók már nem vesznek nagy telkeket, amiket utólag felparcelláznának. Ez annak is tulajdonítható, hogy a bankok egyre nehezebben fogadnak el telket garanciaként” – magyarázta Trella-Várhelyi Tamás.

Enyhe drágulást várnak Háromszéken is

Enyhe drágulásra számítanak a háromszéki ingatlanpiacon is, a közvetítők abban bíznak, hogy 2-3 százalékkal nagyobbak lesznek idén az árak. Timár Erzsébet sepsiszentgyörgyi ingatlanközvetítő a Krónika érdeklődésére elmondta, a kétszobás tömbházlakások árában már tetten érhető a drágulás, ha tavaly átlag 20-21 ezer euróért adták, most 24-25 ezret kérnek érte, és végül 23 ezerért eladják. Ebben az időszakban a telkek forgalma teljesen visszaesett, de ez minden télen így történik, majd tavasszal kezdenek érdeklődni, amikor már lehet építkezni. Különben is a nagy forgalom a városi tömbházlakások piacán van, azokat adják-veszik. Nagy a kereslet az egyszobások iránt, mert a városban kevés az ilyen ingatlan, tehát a kereslet jóval meghaladja a kínálatot.

Timár Erzsébet úgy látja, ezért alakultak úgy az árak, hogy egy első osztályú, jó zónában lévő garzonlakásért ugyanannyit kérnek, mint egy kétszobásért, vagy előfordul, hogy 3-4 ezer euróval drágábbak, mint egy Csíki negyedi kétszobás. Az egyedülállók még így is inkább garzont vesznek, mert kevesebbe kerül a fenntartása. A fiatalok általában igénybe veszik az Első otthon programot, a kedvezményes hitel nélkül ugyanis kevesen tudják megvásárolni a saját lakást. Három-négy évvel ezelőtt még optimistábbak voltak az ifjú családok, akkor megvásárolták a város környéki falvakban a házakat, de mára már megcsappant ezek iránt a kereslet, hiszen nem bíznak abban, hogy gépkocsit is tudnak venni, amivel megoldják az ingázást.

Vidéken nincs munkalehetőség, tehát indulásból szükség van autóra, ha valaki falun vesz házat, magyarázta az ingatlanközvetítő. Elmondta, az elmúlt két évben városon egyetlen házat sem adott el, sok ugyan az ajánlat, de nincs vásárlóerő, így a 100 ezer euró feletti összeget nagyon kevesen tudják megfizetni. „Az eladók pedig inkább kivárnak, egy jottányit sem hajlandók engedni az árból” – szögezte le Timár Erzsébet.

Megérkezett a drágulás

Székelyudvarhelyre a környező városok ingatlanpiaci változásai később érnek el, azonban már itt is enyhe áremelkedés figyelhető meg, akárcsak az erdélyi nagyvárosokban. Szakértői vélemények szerint ennek részben az az oka, hogy a gazdasági válság utáni években áron alul kelt el sok ingatlan, és az azt követő hiány áremelkedést eredményezett. Bokor Attila ingatlan-értékbecslő tapasztalatai szerint a piacot figyelembe véve városukban reálisak az ingatlanárak. Tavaly kissé növekedett a tömbházlakások ára.

Úgy véli, ennek az az oka, hogy 2013 óta kevés lakás épült. A kertes házak piaca 2006-ban volt a csúcson, sok vállalkozó épített, aztán a gazdaság megrendülésével sokszor áron alul is szabadulni akartak az épületektől. Ennek köszönhetően kialakult egy hiány, elfogytak az eladásra szánt házak, ami áremelkedést vont maga után. „Az elmúlt években sokan bankhitelből vásároltak tömbházlakást, leginkább két-három szobásokra volt igény. Éppen ezért most nem nagyon van kínálat, bár ezek a legkeresettebbek” – mondta a szakember.

Márton Zoltán ingatlanközvetítő szerint az utóbbi két évben kevesebb eladó kereste fel irodájukat, a vevők száma pedig nem nagyon változott. Leginkább a 60-70 négyzetméter felületű tömbházlakások iránt érdeklődnek. Tapasztalata szerint az ingatlanpiacot egy állandó körforgás jellemzi. A nyugdíjasok kisebb lakásokba, míg a gyerekáldásban részesült párok nagyobbakba költöznek. Elég sok nyugdíjas ugyanakkor kis házat vásárol falun, és oda költözik. A gyerekes családok inkább a tanintézetekhez közel maradnak, mivel a nehézkes tömegközlekedés miatt előnytelen számukra a vidéki élet.

Márton Zoltán úgy látja, hogy az udvarhelyi tömbházlakások ára reális, azonban a kertes házak viszonylag drágák. Körülbelül két éve nőtt a telkek és a házak kínálata, többen szeretnék eladni tulajdonukat, azonban az árak nem nagyon változtak. Szerinte azok, akik építeni szeretnének, leginkább a városban található 5-7 áras telkeket keresik.

Nincs vásárlóerő

Szabó Lehel, a csíkszeredai Well Ingatlanügynökség vezetője eközben nem tartja valószínűnek, hogy növekednének Csíkszéken az ingatlanárak, pontosan azért, mert nincs vásárlóerő. Akiknek vásárlóereje van, azok többnyire külföldről jönnek haza, a helyiek általában bankhitelből, illetve az Első otthon programon keresztül tudnak lakást vásárolni. Mint mondta, az ingatlanpiacon lehet generálni mozgást, de kizárólag azoknál a lakásoknál, amelyeknek nagyon alacsony áruk van. A 40 ezer euró fölötti ingatlanok nehezen találnak gazdára. Az is árfüggő, hogy mennyi idő alatt sikerül túladni rajtuk. „Volt rá példa hogy két nap alatt adtunk el egy kétszobás lakást, de van olyan is, hogy két éve hirdetjük az ingatlant, és még meg sem nézték” – példázódott Szabó.

Az ingatlanügynökség vezetője a témához kapcsolódóan kiemelte, nagy különbség van aközött, hogy mennyiért hirdetik és hogy mennyiért lehet eladni egy adott házat, lakást, „mert hirdetni hirdetik egyre nagyobb árakban, de azoknak nincs mozgásuk”. Az eladási árakat tekintve úgy látja, 2010 óta folyamatosan csökkenek. Jelenleg az első osztályú lakások ára szobánként 10-12 ezer euróba kerül Csíkszeredában. Így a kétszobások hozzávetőleg 20-25 ezer euróért, a háromszobások 30-35 ezer euróért kelnek el. Természetesen az árak függnek a lakás fekvésétől, állapotától is. Az ingatlanügynökség jelen pillanatban 170-200 lakást, házat, telket kínál eladásra.

Ma vásárolsz, jövőre adózol

Az idei év folyamán megvásárolt ingatlanok, telkek, autók után csak 2017-ben kell adót fizetniük az új tulajdonosoknak, mivel a 2016-os évre annak kell adóznia, akinek a tulajdonában volt az eladott jószág 2015. december 31-én – tájékoztatott Daniel Pană, a KPMG igazgatója. „Például ha 2016 januárjában vásároltam magamnak házat, akkor csak 2017-ben fogok utána adót fizetni, 2016-ra a régi tulajdonosnak kell lepengetnie az összeget” – magyarázta. Az adófizetési határidők egyébként nem változtak, március 31-éig és szeptember 30-áig kell fizetni.