Kolozsváron luxus a lakásvásárlás. Lufi vagy valós az ár? – Szakértőket kérdeztünk a kilátásokról

Holott éves szinten éppen úgy 14 százalékos növekedést látunk, mint például Bukarestben, és más nagyvárosokban is 10–15 százalékos volt az árak növekedési üteme. Csakhogy nem egyforma szintről indult a drágulás.

Több oka is van annak, hogy elszálltak a kolozsvári ingatlanárak

Mi lehet az oka annak, hogy Kolozsváron ilyen magasak az árak? – tettük fel a kérdést az egyetemi oktatónak. „Az ingatlanok, de épp úgy más termékek és szolgáltatások árát az határozza meg, hogy milyen jövedelmek vannak az adott városban, mekkora a kereslet és mekkora a kínálat. Ha a jövedelmeket vizsgáljuk, akkor Bukarestben az átlagkereset még mindig magasabb, mint Kolozsváron, a lakásárak mégis jelentősen alacsonyabbak. Így tehát máshol kell keresni a választ arra, hogy miért szaladtak el ennyire ezek az ingatlanárak. Az egyik fő ok pedig az lehet, hogy Kolozsvár nagyon vonzó város, nagyon sok befektetés érkezett az elmúlt években, és ez nyilván meggyorsította a város és a jólét növekedési ütemét, ez természetesen pluszkeresletet generált az ingatlanok iránt is.

A polgármesteri hivatal sokkal nehezebben, lassabban adja ki az építkezési engedélyeket a nagyobb befektetések és beruházások esetében. Emil Boc polgármester azt mondja, azért tartja mesterségesen vissza a kínálatot, mert ha ő ezeket mind jóváhagyná, akkor még jobban megbénítaná Kolozsvár forgalmát és a kolozsváriak életminőségét. Igen ám, de egy növekvő kereslet mellett a mesterségesen visszatartott kínálat oda vezetett, hogy az árak elszálltak. Ennek vagyunk most a tanúi Kolozsváron” – ecsetelte az egy mandétumon keresztül városi tanácsosként is tevékenykedő Rácz Béla Gergely.

Ehhez még hozzáadódik a városnak az a gyakorlata, hogy a nagy ingatlanberuházásokat csak úgy hagyja jóvá, ha az ingatlanbefektetők vállalják egy-egy út, híd, körforgalom vagy bölcsőde megépítését, és az önkormányzat számára történő ingyenes átadását. Ez a befektetőknek plusz költséget jelent, amit – a fentebb említett okok miatt – könnyen át tudnak hárítani a lakásvásárlókra is.

2014-ben Bukarestben 961 euró volt a négyzetméterár, vagyis nagyjából ugyanannyi, mint Kolozsváron. De a főváros csak 1802 euróig emelkedett, vagyis a Kolozsváron tapasztalt növekedést sem az infláció, sem a bérek növekedési üteme nem támasztja alá.

„Az atipikus ingatlanpiacra magyarázatként tehát négy fő okot látok. Nem fejlődik természetes, piaci ütemében a kínálat, nem hagyják, hogy olyan mértékben bővüljön, mint a kereslet, a másik okot pedig a befektetési célú lakásvásárlás jelenti, mivel az is plusz keresletet generál. A harmadik ok pedig – ami a várost szintén nagyon erőteljesen jellemzi, és ez azt gondolom, hogy Kolozsvár fejlődésének az egyik hátulütője – az, hogy Kolozsvár »hány számban teljesít jól«. Hiszen a legtöbb gazdasági mutatót nézve Bukarest után Kolozsvár a legfejlettebb, a legmagasabb jóléttel rendelkező város” – részletezte a Krónikának Rácz Béla Gergely.

„De azt látjuk, hogy van egy felső 20 százalék, aki nagyon-nagyon sokat, és van egy alsó 20–25 százalék, aki nagyon-nagyon keveset keres. És az a felső 15 százalék, aki eddig tipikusan IT-ban vagy más jólfizető szektorban dolgozott, megengedhették és megengedhetik maguknak most is, hogy kifizessék, vagy legalábbis hitelt vegyenek fel olyan ingatlanok megvásárlására, aminek a négyzetméterára már közel 3000 euró. A többi 80 százalék viszont nem engedi ezt meg magának, vagy csak nagyon nagy áldozatok árán, és ebből nagyon komoly társadalmi feszültségek keletkezhetnek, és keletkeznek már most is” – irányította rá a figyelmet a gazdasági mutatók mögött álló szomorú valóságra a szakember.

A negyedik ok pedig a város korábban emlegetett, az építkezési engedélyeket kibocsátó stratégiája, ami kvázi kötelezővé teszi a befektetőknek különböző közszolgáltatások ingyenes létrehozását. Nyilván ez is lecsapódik a magas árakban.

„Kolozsvár a saját csapdájába kerülhet”

Rácz Béla Gergely úgy véli, Kolozsvár gyakorlatilag a saját csapdájába kerülhet, és amennyiben az ingatlanárak hosszú távon ilyen szinten maradnak, akkor nagyon sokan azt fogják mondani: a város annyira drága, hogy vagy elköltöznek, vagy – a fejlődést megalapozó egyetemisták esetében – nem is mennek oda tanulni. Márpedig ha ez megtörténik, akkor az árkorrekciót fog jelenteni, de egy általános jóléti csökkenést is.

„De nem gondolom, hogy az elkövetkező időszakban hatalmas korrekció következne be. Tehát aki arra számít, hogy a választások utáni különböző megszorítások – mert erre valószínűleg sor fog kerülni – és a lassuló gazdasági növekedés nyomán az ingatlanárakban hatalmas visszaesés lesz, hiú ábrándokba ringatja magát, mert nem valószínű, hogy az árak a közeljövőben csökkennének. Inkább arra számítok, hogy a növekedési ütem lassulni fog” – vetítette előre az egyetemi adjunktus.

„Mint már említettem, nagyon sokan befektetési célra vásároltak ingatlanokat, ők pedig azt mondják, hogy kivárnak. És ha az árak csökkennek, vagy nem tudják eladni, akkor azt tudják mondani, hogy nem engednek az árból, nem adják el. Már az elmúlt két évben is látható trend volt, hogy nagyon sok hónapban csökkent Kolozsváron az ingatlantranzakciók száma, de az árak nem csökkentek. És emögött ez is egy fontos tényező.

Én inkább arra számítok, hogy ezek az árak nagyjából ezen érték körül tetőznek, tehát nominális értelemben e fölé már sokkal nem fognak menni, viszont a bérek a következő 5–10 évben egészen biztos, hogy növekedni fognak” – jelezte előre a gazdasági szakértő. Vagyis jó esetben, hosszútávon valamilyen mértékben bővülni fog azoknak a köre, akik meg tudják engedni maguknak, hogy a kincses városban lakást vásároljanak.

„És itt azokra is gondolok, akik hitelt tudnak igényelni, hogy megvegyenek egy lakást. Mert azoknak a köre, akik megengedhetik maguknak, hogy egyből kifizessék, nagyon szűk most is, viszont azoknak a köre valószínűleg bővülni fog, akiknek olyan jövedelmük lesz, hogy lehetőségük lesz felvenni egy olyan mértékű hitelt, amiből meg tudnak venni egy ingatlant” – összegzett Rácz Béla Gergely.

korábban írtuk

Kolozsvár a legdrágább, egekben egy garzonlakás ára

Emelkedtek a régi és új eladó lakások átlagárai is augusztusban Romániában: 17 százalékkal kerülnek többe, mint a tavalyi év azonos hónapjában. Kolozsvár továbbra is az „élen vágtat”.

Kolozsvár: drágább, de ennyivel többet is ajánl?

Nem vár kilengést az ingatlanárak terén Bónis Endre, a kolozsvári Reform ingatlanközvetítő cég tulajdonosa sem. A kincses városi szakember megkeresésünkre először arra mutatott rá: mostanában az is vitatott kérdés, hogy a kolozsvári ingatlanárak tulajdonképpen emelkednek vagy csökkennek, hiszen mindkettőre bőven akad példa. Hozzátette, bár sokak szerint csak látszólag szárnyal a piac – az ő irodájuk abszolút sikeres fél évet zárt –, viszont valójában ugyanekkor vannak olyan ingatlanok is a piacon, amelyeket érthetetlen módon egyszerűen lehetetlen eladni.

El lehet képzelni azt, ha valaki tíz éve százezer eurójával várja, hogy hamarosan kidurran az ingatlanos lufi és végül megvásárolhatja álmai lakását... Tíz évvel ezelőtt ebből az összegből egy háromszobás lakást tudott volna venni, mostanra azonban már csak egy garzonra futja ebből a pénzből” – mutatott rá lapunknak a szakember. Hozzátette, olyan szinteket ütött meg a piac Erdély fővárosában, hogy jelenleg a Györgyfalvi negyedben egy 27 négyzetméteres garzonért akár 90 ezer euró fölötti összeget is kér a tulajdonosa.

„A kereslethez képest viszonylag kevés ingatlan épül, és nagyon kevés építkezési engedélyt bocsátanak ki. A szakértők szerint évente körülbelül tízezer fővel nő a város lakossága, de ezt a bővülést a frissen kiadott építési engedélyek nem követik. Ennek az a következménye, hogy a meglévő ingatlanokra nagyobb lesz a kereslet, így magasabb árat fizetnek értük” – vázolta a helyzetet. Szerinte amíg ez a trend fennáll, amíg nem csökken számottevően az egyetemisták száma vagy nem omlik össze az IT-szektor, addig nem várható változás a helyi ingatlanpiacon.

„Még annyit tennék hozzá, hogy azért is ilyen magasak az árak, és azért is van ekkora különbség az ország többi nagyvárosa és Kolozsvár között, mert Kolozsvár tudás- és kereskedelemközpontú város, azaz itt egy akadémiai és egy átlagon felül kereső réteg alkotja az ingatlanszükségletet. Itt szinte teljesen hiányzik az ipar, míg más nagyvárosokban, például Aradon, Temesváron, Nagyáradon a munkahelyek nagy része a jelenleg sokkal szerényebben fizető iparból származik. Kolozsvár az ország legfiatalosabb városaként tudásra, egészségügyre és kereskedelemre épül, ez is hozzájárul ahhoz, hogy a közeljövőben nem valószínű az áresés kialakulása” – vélekedett Bónis Endre.

„A kereslet olyan nagy, hogy jelenleg a város bármelyik szegletében akár egy ablaktalan sötét lyukat is bérbe lehet adni, viszont a bérek növekedése nem volt olyan dinamikus, mint az ingatlanáraké. Sőt, ha inflációval számolunk, akár bércsökkenésről is beszélhetünk, mivel sok esetben az inflációt sem követte a lakbérek növekedése” – szögezte le, hozzátéve, ez még nem jelenti azt, hogy az albérletárak a fizetésekhez viszonyítva elérhetőnek mondhatók, hiszen kétszobás lakást 450, háromszobás lakást pedig 600–700 euró alatt nem lehet találni.

Bónis Endre szerint bár a magas ingatlan- és albérletárak miatt sokan – elsősorban a nagycsaládosok – elköltöznek, kiszorulnak Kolozsvárról a környező szatellittelepülésekre, ez „sem segít a helyzeten”, hiszen még így is többen vannak, akik a város által ajánlottak miatt ide szeretnének költözni. „Ha a kolozsvári ingatlan négyzetméter átlagárakat összehasonlítjuk az ország, illetve a régió többi hasonló méretű városainak áraival, extrém különbségét észlelünk: 1200 euró/négyzetméter vs. 2700 euró/négyzetméter.

Én úgy gondolom, hogy egyelőre stabilnak mutatkozik a helyzet, az árak terén nem hiszem, hogy kilengést fogunk a közeljövőben tapasztalni” – zárta gondolatait a szakember.

korábban írtuk

Rekordot döntöttek a romániai lakásárak, továbbra is Kolozsvár vágtat az élen

A határ a csillagos ég a romániai lakásárak tekintetében: országszerte mindenhol rekordot döntenek az árak – derül ki az ingatlanpiac jelenlegi helyzetéből.

Egyelőre minden marad a régiben Kolozsváron

„Semmiképp sem beszélhetünk lufiról, mivel az ingatlanpiacon nem lehet határt szabni az áraknak, ez egy szabad piac, amit számos tényező befolyásol” – szögezte le hasonlóképpen a Krónika megkeresésére Kun Márton. A GDN Ingatlanhálózat romániai tulajdonosa is aláhúzta: a kincses városban gondot jelent a csökkenő kínálat, mivel az új lakások száma nem tartja a lépést a kereslettel, és emiatt is nyomás van az árakon. Ennek egyik oka az ő véleménye szerint is az, hogy elég kevés építési engedélyt bocsájt ki a polgármesteri hivatal Kolozsváron és a környező településeken, ugyanakkor mind a házak, mind a társasházak esetében időigényes ez a folyamat.

„Persze ez negyed- és lakásfüggő, és az sem mindegy, hogy milyen ársávokat nézünk, de átlagban növekedés tapasztalható. Ez többek között az inflációnak is betudható, ami sajnos viszonylag magas volt az utóbbi két-három évben. Most csökkenő tendenciát mutat az infláció, ezért a kamatok is elkezdtek csökkenni, de ez ismét növekvő kereslethez és ezáltal magasabb árakhoz vezet” – magyarázta az ingatlanügynök, aki szerint a következő pár hónapban megmarad ez a tendencia. Hosszú távra azonban nehéz megmondani, hogy mi fog történni, hiszen sok tényező van hatással a lakásárakra, és ha csak egy is változik közülük, befolyásolhatja az ingatlanpiacot.

korábban írtuk

A határ a csillagos ég a kolozsvári lakásáraknál, egyes negyedekben már meghaladta a 3000 eurót négyzetméterenként

Lassan eléri a 2600 eurós átlagárat a kolozsvári lakások négyzetmétere, a Compariimobiliare.ro statisztikája szerint idén áprilisban 2594 euróba került egy négyzetméter, ami 28 euróval volt már több, mint februárban.

korábban írtuk

Egyre drágábbak az albérletek: Erdély-szerte nőttek a tulajdonosok által elkért bérleti díjak

Éves összevetésben átlagosan 22 százalékkal drágultak az albérletek a nagyobb romániai városokban. A legnagyobb növekedést novemberben Nagyváradon regisztrálták.