Fittyet hány a válságra az erdélyi ingatlanpiac

A mai árviszonyok közepette nem sok pályakezdő tud Kolozsváron lakást vásárolni •  Fotó: Haáz Vince

A mai árviszonyok közepette nem sok pályakezdő tud Kolozsváron lakást vásárolni

Fotó: Haáz Vince

Erdély-szerte folytatódott idén a lakásárak meredek emelkedése: például Kolozsváron a négyzetméterenkénti átlagár át is lépte a 2000 eurós bűvös határt. A kincses városban viszont ettől függetlenül pörög, és a válság előtti szint felett teljesít az ingatlanpiac. A Székelyföldön a folyamatos drágulást az is okozza, hogy még mindig sokkal kevesebb az eladó lakás, mint amekkora kereslet van irántuk.

Bíró Blanka

Hajnal Csilla

2021. december 03., 18:342021. december 03., 18:34

Átlépte a négyzetméterenkénti 2000 eurós bűvös határt a kolozsvári ingatlantulajdonosok által kért átlagár – irányította rá minap a figyelmet a Babeș–Bolyai Tudományegyetem Közgazdaság és Gazdálkodástudományi Karának kutatása. A felsőoktatási intézmény szakemberei tavaly óta vizsgálják a koronavírus-járvány romániai gazdasági hatását, többek között az ingatlanárakat is, összehasonlítva az országos átlagot, a bukaresti, a kolozsvári, a temesvári, brassói és a konstancai árakat.

Szász Levente közgazdász, a BBTE dékánhelyettese, a projekt vezetője a Krónika megkeresésére elmondta, az Imobiliare.ro ingatlanközvetítő oldal adatait elemezve derült ki, hogy első alkalommal a kolozsvári ingatlanok négyzetméterenkénti átlagára meghaladta a 2000 eurót.

Idézet
Ez nem azt jelenti, hogy ezen az áron el is kelnek az ingatlanok, hanem a hirdetésekben megadott áraknak ez az átlaga”

 – magyarázta a közgazdász. Emlékeztetett, érdekes módon a kincses város átlagára jóval a bukaresti átlag felett van, míg Kolozsváron meghaladta a 2000 eurót, a fővárosban négyzetméterenként az 1600 eurót sem éri el az átlagár, olyan körülmények között, hogy ott is növekedett.

A kutatócsoport megnézte a 2019. októberi árakat is, akkor Kolozsváron 1712 euró volt az átlag­ár, tavaly októberben 1826 euró, tehát két év alatt majdnem húsz százalékkal emelkedett. Mindez olyan körülmények között történt, hogy közben kitört az egészségügyi válság, egyre bizonytalanabb a gazdasági helyzet, és mégis szárnyalnak az ingatlanárak. Szász Levente rámutatott,

a drágulás hátterében az építőipari alapanyag globális áremelkedése áll, valamint az, hogy az alapanyagokat nehezebb beszerezni, akadoznak az ellátási láncok.

Az elemző kérdésünkre felidézte, tíz éve az a vélekedés, hogy irreálisan magasak a kolozsvári lakásárak, hogy ez már nem emelkedhet tovább, valamikor csökkennie kell, de ez azóta sem történt meg.

„A 2010-es évek elején is azt hallottuk, hogy már nincs tovább, majd 2020 elején, amikor kezdődött a járvány, és most is ezt mondjuk, hogy ez az ár tényleg nagyon magas, valószínű, mérséklődni fog, mert erre nincs tartós, hosszú távú kereslet” – részletezte az egyetemi oktató.

Hozzátette: a 2000 eurós szintnek van egy pszichológiai hatása, ez olyan sarokszám, ami egy ideig tetőzhet, vagyis az lehet az általános vélekedés, hogy „nem megyünk fölé, jó hogy ezt elértük”. Ha az építkezésben az alapanyag-ellátás és az árak helyreállnak, akkor

országos viszonylatban korrigálhat az ingatlanpiac,

ám Szász Levente nem számít látványos korrekcióra. Elképzelhető, hogy mindenhol – és akkor Kolozsváron is – mérséklődnek az árak, de nem valószínű a drasztikus árcsökkenés. A kereslet a lakások iránt viszont továbbra sem csökken, így a tulajdonosokat semmi nem kényszeríti arra, hogy csökkentsék az árakat.

„Az ingatlan-adásvételek száma az elmúlt év közepétől folyamatosan a járvány előtti szint felett van” – mutatott rá Szász Levente. Tavaly április–májusban volt egy visszaesés, amikor kijárási tilalom volt, leállt az egész gazdaság, és meg sem lehetett nézni az eladásra kínált ingatlanokat.

Aztán tavaly június végén visszaállt a járvány előtti szintre a tranzakciók száma az ingatlanpiacon, és azóta folyamatosan a válság előtti szint felett teljesít a piac. Valószínűsíthető, hogy a befektetők is vásárolnak, arra számítva, hogy az ingatlan értéke tovább nő, hiszen az elmúlt tíz évben ez történt.

Egekben a lakásárak. Két év alatt majdnem 20 százalékos drágulást regisztrált a kolozsvári ingatlanpiac •  Fotó: Jakab Mónika Galéria

Egekben a lakásárak. Két év alatt majdnem 20 százalékos drágulást regisztrált a kolozsvári ingatlanpiac

Fotó: Jakab Mónika

A csillagászati árak sem szegik a vevők kedvét

Drágulásról és a járvány előtti időszakhoz képest több tranzakcióról számolt be lapunk megkeresésére Bónis Endre, a kolozsvári Reform ingatlanközvetítő cég tulajdonosa is. Rámutatott, az átlagár kétélű fegyver, hatására tovább emelkedhetnek az árak, holott a piacon található ingatlanok nagy része nem illeszthető a sémába, nem ér annyit, mint az átlagár. Amint nyilvánosságra kerül a négyzetméterenkénti 2000 eurós átlagár,

hirtelen minden tulajdonos elkezd annyit kérni, hiába az ingatlanja valós értéke meg sem közelíti ezt az árat.

Ez okoz némi fejtörést, de idővel helyezkednek az árak. Bónis Endre elmondta, tavaly négyezer új építésű lakás került be a piacra, jövőre azonban 15 ezret terveznek. Hozzátette: ha azt nézzük, hogy az építőanyag egy része hiánycikk, az árak megemelkedtek, ilyen mértékű építkezés mellett akár tovább növekedhetnek az ingatlanárak, kérdés, hogy a kereslet tartja-e majd a lépést, hiszen ha a kereslet nem követi a kínálatot, gondok lehetnek az építőiparban is.

„Ennyi új lakás mindenképpen megdobja a piacot, azonban egyelőre úgy néz ki, hogy vásárló is lesz. Sokan tartanak attól, hogy még jobban hígulni fog a pénz, az elmúlt húsz évben a kolozsvári lakások értéke csak nőtt, az ingatlan biztos befektetésnek bizonyult a kincses városban.

Idézet
Kolozsváron érdemes ingatlanba befektetni,

ha esetleg mégis csökkennének az árak, amire már évek óta várnak az elemzők, néhány év alatt újra visszakapaszkodnak” – ecsetelte a szakember. Aláhúzta ugyanakkor, hogy a bérek nem nőnek olyan mértékben, mint a kolozsvári lakásárak, ezért előbb-utóbb várható az árak egyfajta kiegyensúlyozása.

Jelenleg az tapasztalható, hogy van egy réteg, amely extrém jól keres, nagyon drága ingatlanokat engedhet meg magának, de ez egyre szűkül, és van egy másik réteg, akik a kisebb és olcsóbb lakásokat keresik. Bónis Endre arra is kitért, hiába hogy Romániában az európai átlagnál magasabb a saját lakásban élők száma,

ilyen árak mellett egy pályakezdő fiatal már nem tudja megengedni magának, hogy Kolozsváron lakást vásároljon, így lakbérbe kényszerül.

Ez viszont újra azt demonstrálja, hogy lesz értelme a befektetésnek. Igaz – tette hozzá –, a lakbérek nem emelkednek ugyanolyan mértékben, mint a lakásárak, így bár mindenki azt szeretné, hogy a befektetése 10–15 év alatt megtérüljön, ez sok esetben kihúzódik harminc évre.

Az ingatlanpiaci szakember ugyanakkor leszögezte, Kolozsvár azért is specifikus, mert elhelyezkedése révén kevés az opció a terjeszkedésre, összehasonlítva például Temesvárral vagy Nagyváraddal, ahol sokkal több a lehetőség a város bővítésére.

Drágulás utáni stagnálás Marosvásárhelyen

A székelyföldi piacra eközben az eltorzult kereslet-kínálat jellemző, a folyamatos drágulást az is okozza, hogy még mindig sokkal kevesebb a lakás, mint amekkora kereslet van rájuk. Marosvásárhelyen már három éve állandó a lakásdrágulás.

Bár az utóbbi két hónapban egy bizonyos stabilitás is észlelhető,

nem nőttek tovább a lakásárak, hanem eljutottak egy olyan szintre, ahol azt mondják a potenciális vevők, hogy ez elég, nem adunk többet egy lakásért – fogalmazott Trella Várhelyi Tamás, egy helyi ingatlanközvetítő iroda tulajdonosa.

•  Fotó: Haáz Vince Galéria

Fotó: Haáz Vince

„Az is hozzátartozik ehhez a stagnáláshoz, hogy a karácsonyi ünnepek előtt csökkennek a lakásvásárok, inkább tavaszra ütemezik. De befolyásolja a járványhelyzet, a drágulások, amelyek hatással vannak az adásvételre, hiszen jobban meggondolják az emberek, mielőtt egy húsz évre szóló bankkölcsönt felvesznek. Ugyanakkor van egy világgazdasági helyzet, és egy összevissza politikai helyzet is, amelyek szintén elbizonytalanítják az embert, és nem mernek most belevágni a lakásvásárba” – sorolta az ingatlanközvetítő iroda tulajdonosa.

Jelenleg Marosvásárhely központjában 1000 euró fölött van a lakások négyzetméterára.

A szakember elmondása szerint egy főtéri lakás négyzetméterára 1200 eurónál kezdődik, de 1700 euróig is felmehet. A főtér exkluzív zóna, mert ott nem lehet terjeszkedni, ezért az mindig drága hely lesz – mutatott rá az ingatlanos.

Kitért ugyanakkor arra is, hogy folyamatban van új lakások építése is Marosvásárhelyen, de majd tavasztól kezdődően derül ki, mekkora lesz a vásárlóerő. „Információim szerint az új lakásokra még nagyobb árakat kérnek, és abban nem vagyok biztos, hogy hajlandók lesznek az emberek annyi pénzt kiadni, főleg ha a régi lakások árai csökkennek, és nagy lesz a távolság a várostól, hiszen

Idézet
az újak általában a város­széleken, a környező településeken épülnek.

Akkor inkább egy régit vesznek meg, főleg ha az árkülönbség harminc százalék körüli lesz” – fejtette ki Trella Várhelyi Tamás. Az építőanyagok árának emelkedése is befolyásolja az új építésű lakások árát, ugyanakkor az infláció miatt a lej sem fog annyit érni, mint most.

Fejlesztésekre lenne szükség Csíkszeredában

A Csíkszereda központjában lévő lakás­árakat is az építkezési anyagárak és a kereslet-kínálat függvénye tolja egyre magasabbra: az új építésű ingatlanok négyzetméterárával megegyező árak vannak a központban, azaz 850–1000 euró között mozog a lakások négyzetméterára Csíkszereda központjában.

•  Fotó: Pinti Attila Galéria

Fotó: Pinti Attila

„A lakások Csíkszeredában is drágultak, de nem feltétlenül a világjárvány hatására, hanem az eltorzult kereslet-kínálat miatt, hiszen a Székelyföldre, de egész Romániára is jellemző, hogy továbbra is sokkal nagyobb a lakások iránti kereslet, mint amennyi lakás van a piacon” – fogalmazta meg megkeresésünkre Nemes Zoltán csíkszeredai ingatlanközvetítő. Hozzátette:

a Brassó vagy Marosvásárhely méretű városokban „eszméletlenül sok új fejlesztés van”,

de még mindig az látszik, hogy ott is túl kevés a lakás. „Ameddig nagyobb a kereslet, és a bankok hitelezik is az embereket, addig ez lesz jellemző. Akkor fordulna ez meg, ha lenne egy pénzügyi válság, amely visszadobja az árakat, és megszűnnek a hitelezések. Vagy pedig lesz annyi fejlesztés, hogy megéri leállni a drágulással” – magyarázta Nemes Zoltán.

Kitért arra is, hogy megdrágultak az építőanyagok, munkadíjak is, ez pedig maga után vonja mindennemű ingatlan értékének a növekedését, a régi tömbházlakások ára is ugyanúgy emelkedik, mint ahogy az építkezési költségek ára.

Ami pedig a fejlesztéseket illeti, jelenleg épül ugyan a következő Fortuna-parki tömbház, és egy övezeti rendezési terv kidolgozása is folyamatban van, s kisebb fejlesztések is vannak, de nagyobbak nincsenek a hargitai megyeközpontban, pedig kereslet lenne rájuk.

szóljon hozzá! Hozzászólások

Hírlevél

Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy elsőként értesüljön a hírekről!

Ezek is érdekelhetik

A rovat további cikkei

2025. július 01., kedd

Segíts magadon: tovább ösztönöznék a nyugdíj-megtakarítást

Jelenleg 900 ezer romániai munkavállaló él a nyugdíjrendszer harmadik pillére, a fakultatív magánnyugdíjalap adta megtakarítási lehetőséggel, míg további mintegy 96 ezren már megkapták az itt felgyűlt pénzüket az első 18 év után.

Segíts magadon: tovább ösztönöznék a nyugdíj-megtakarítást
2025. július 01., kedd

Megiramodnak a kamatlábak, drágulnak a jelzáloghitelek

Drágul a hitelfelvétel az év második felében – figyelmeztetnek szakemberek.

Megiramodnak a kamatlábak, drágulnak a jelzáloghitelek
2025. július 01., kedd

Drágulásokkal köszöntött be a július

Bár az alapélelmiszerek ára egyelőre nem nő – legalábbis nem az árrés megemelése miatt –, számos területen hozott drágulásokat az év második fele. A legnagyobb áremelkedés a villamosenergia esetében lesz.

Drágulásokkal köszöntött be a július
2025. július 01., kedd

A teljesítményhez kötnék a bérpótlékokat egyes közalkalmazottak esetében

A fejlesztési és közigazgatási minisztérium ma közvitára bocsátott egy jogszabálytervezetet, amely szerint szigorú, teljesítményalapú feltételekhez kötik az európai uniós forrásokból finanszírozott beruházásokon dolgozó közalkalmazottak bérpótlékát.

A teljesítményhez kötnék a bérpótlékokat egyes közalkalmazottak esetében
2025. július 01., kedd

Pénzügyminiszter: irreális költségvetéseket dolgoztak ki, tovább nyújtózkodtunk, mint ameddig a takarónk ért

Lesújtó képet vázolt fel Alexandru Nazare pénzügyminiszter a román gazdaság helyzetéről.

Pénzügyminiszter: irreális költségvetéseket dolgoztak ki, tovább nyújtózkodtunk, mint ameddig a takarónk ért
2025. július 01., kedd

Lemaradt Erdély az államilag támogatott új öntözőrendszerek kiépítéséről

Ismét egy aszályos nyárra kell számítani, ami nagyon megnehezíti a gazdák dolgát. Miközben a Kárpátokon túli területeken – ha lassan is, de – bővülnek az öntözhető mezőgazdasági területek, Erdély egyelőre kimaradt a román állami irrigációs beruházásokból.

Lemaradt Erdély az államilag támogatott új öntözőrendszerek kiépítéséről
2025. június 28., szombat

Kizárólag online igényelhető a kisjövedelmű fogyasztóknak járó energiautalvány

Jóváhagyta pénteki ülésén a kormány a munkaügyi minisztérium rendelet-tervezetét, amely szerint a villanyáram hatósági árszabályozásának kivezetése után a kiszolgáltatott fogyasztók havi 50 lej értékű elektronikus energiautalványra lesznek jogosultak.

Kizárólag online igényelhető a kisjövedelmű fogyasztóknak járó energiautalvány
2025. június 27., péntek

A kormány szeptember 30-ig meghosszabbította az alapélelmiszerek árrésstopját

Pénteki ülésén a kormány további három hónappal meghosszabbította az alapélelmiszerek kereskedelmi árrésének korlátozását.

A kormány szeptember 30-ig meghosszabbította az alapélelmiszerek árrésstopját
2025. június 27., péntek

Szakszervezetek: a megszorításokat azokkal kell kezdeni, akik ezt a helyzetet előidézték

A munkaügyi minisztérium társadalmi párbeszéd bizottságának pénteki ülésén a szakszervezetek képviselői a Háromoldalú Érdekegyeztető Tanács sürgős összehívását kérték a deficitcsökkentő csomag egészének megvitatására.

Szakszervezetek: a megszorításokat azokkal kell kezdeni, akik ezt a helyzetet előidézték
2025. június 27., péntek

Tavaly Romániában voltak a legolcsóbbak az élelmiszerek és az alkoholmentes italok az EU-ban

Az EU tagállamai közül tavaly Romániában voltak a legolcsóbbak az élelmiszerek és az alkoholmentes italok – közölte pénteken az Eurostat adataira hivatkozva az Országos Statisztikai Intézet (INS).

Tavaly Romániában voltak a legolcsóbbak az élelmiszerek és az alkoholmentes italok az EU-ban