Bizonytalanság az ingatlanpiacon: az infláció és a dráguló hitelek ellenére tovább nőnek a lakásárak, de visszaesett a kereslet

Az orosz–ukrán háború kitörése óta a várakozásokkal ellentétben tovább drágultak az ingatlanok, sőt a tranzakciók száma is gyorsulóban van – állapította meg friss elemzésében a kolozsvári Babeş–Bolyai Tudományegyetem (BBTE) Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Karának (KGTK) magyar tagozatos kutatócsoportja. Mint rámutattak, idén márciusban az előző hónaphoz képest Kolozsváron 4,2 százalékkal, Brassóban 2,7 százalékkal, Bukarestben 2,4 százalékkal, Konstancán 1,1 százalékkal, míg Temesváron 0,2 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak.

„A meredeken növekvő banki kamatoknak, az Első otthon program iránti érdeklődés lanyhulásának a kereslet csökkenését kellett volna előidéznie, és – alapközgazdasági összefüggésként – ennek az árak mérséklődéséhez kellett volna vezetnie” – magyarázta a Krónika kérdésére Szász Levente, a kutatási projekt vezetője, a BBTE KGTK dékánhelyettese.

Mint részletezte, az orosz–ukrán háború kitörése utáni egy hónapban ennek épp az ellenkezője történt: az ingatlanárak és a tranzakciók száma is növekedett, tehát mégis csak van kereslet.

Az elemzők feltételezése szerint a lakosság az infláció előli menedékbefektetésként tekint az ingatlanokra.

„A keresletet azok generálják, akik nagyobb megtakarítással rendelkeznek, és a bizonytalan inflációs-háborús időszakban menedékbefektetésként vásárolnak ingatlant, hiszen ez egy biztosabb befektetés, mint a vállalati szektor, mert bizonytalan, hogy a háború hatására melyik iparág merre mozdul el, pluszban a gazdasági növekedési kilátások világszinten egyre rosszabbak. A tehetősebbek megengedhetik maguknak az egyébként magas áron értékesített ingatlanok megvásárlását” – összegzett Szász Levente.

„A tranzakciók számát valamilyen szinten visszafogja, hogy drágultak a hitelek, és nehezebb ezekhez hozzájutni” – osztotta meg tapasztalatait lapunkkal Bónis Endre, a kincses városbeli Reform ingatlanközvetítő cég tulajdonosa. Meglátása szerint az elmúlt években lekötött, előszerződött új építésű lakások adásvételét most véglegesítik, telekkönyvezik az új tulajdonos nevére, és ez valamilyen szinten torzítja a valóságot, hiszen a tranzakció ezekben az esetekben már akár egy-két évvel korábban létrejött, csak most hivatalosítják.

Erre az évre is jellemző ugyanakkor a szakértő elmondása szerint az intenzív kereslet az ingatlanpiacon, sokan vásárolnának, ám sokan nem hajlandóak kifizetni a kért magas árat, az eladók viszont nem engednek, mert folyamatosan arról szólnak a hírek, hogy 2300–2400 eurót is el lehet kérni egy lakás négyzetméteréért. Ilyen körülmények között pedig kevesebb tranzakció valósul meg, tulajdonképpen azok az ingatlanok cserélnek gazdát, amelyeket viszonylag „normális” áron dobnak piacra.

„Ha egy kétszobás lakásért 100 ezer euró feletti árat kérnek, nem tudják eladni, viszont aki 85–90 ezer eurót kér, rögtön talál vevőt” – fejtette ki a vállalkozó.

Hangsúlyozta: a minőségi ingatlanok, amelyek szép környezetben vannak, igényesen kialakítottak, elfogadható méretűek, könnyen bérbe adhatók, és még borsos áron is gazdát cserélnek.

Bónis Endre elmondta, egyre többen keresik azokat a lakásokat, amelyekbe minimális ráfordítással be lehet költözni, mert egy banális lakásfelújítás hónapokig elhúzódhat, nehéz mesterembert, építőanyagot találni, és ráadásul nagyon sokba is kerül.

„A kolozsvári ingatlan ugyanakkor igazoltan jó befektetés, hiszen az elmúlt három-négy évben is 30–40 százalékkal nőtt az ingatlanok értéke”

– szögezte le Bónis Endre.

A vállalkozó ugyanakkor nem tartja kizártnak, hogy az energiaválság hosszú távon megváltoztatja az ingatlanpiacon az igényszintet, hiszen egy házban a gázszámla értéke elérheti a havi 2500–3000 lejt, így a fenntartás egyre nagyobb terhet ró a lakókra, ennek a hatása pedig a következő időszakban érződni fog a piacon. Egyelőre viszont nem jellemző, hogy a két-három tagú családok „szabadulni” próbálnának a nagyobb házaktól, és akár áron alul is eladnák, részletezte Bónis Endre.

Az ingatlanközvetítő arra számít, hogy a következő időszakban stabilizálódik a piac, hiszen arra is van ok, hogy növekedjenek, de arra is, hogy csökkenjenek az árak.

„Ha otthon vagy bankban tartjuk a pénzt, veszít az értékéből, tehát mindenképpen jobb ingatlanba fektetni. Kérdés azonban, hogy a száguldó infláció mellett, lesz-e annyi megtakarított pénz, hogy ilyen árakon meg tudják vásárolni a lakásokat, vagy inkább sokan kivárnak, amíg elmúlik a bizonytalanság, biztatóbbak lesznek a jövőbeli kilátások” – húzta alá a szakember. Kérdésünkre kifejtette, az albérletek piacán érződik, hogy az egyetemisták visszatértek Kolozsvárra, bemozdult a kínálat-kereslet, ám a bérek nem emelkedtek. „Az inflációt véve alapul, ha egy terméket ugyanannyiért kínálnak, mint néhány hónappal ezelőtt, azt jelenti, hogy olcsóbb lett, ez történik most a bérpiacon” – fogalmazta meg Bónis Endre.

A Partiumban is arra panaszkodnak a közjegyzők, hogy valamelyest csökkent a tranzakciók száma, ám nem jelentős mértékű a visszaesés, az árak is inkább stagnálnak – osztotta meg lapunkkal György-Csáki István, a nagyváradi Imobihor ingatlanügynökség vezetője. Tapasztalatai szerint a bizonytalanság befolyásolja az ingatlanpiaci szereplők döntéseit, az orosz–ukrán háború kimenetele miatti aggódás oda vezet, hogy sokan már nem akarnak eladni vagy éppen vásárolni. Sok olyan tranzakció meghiúsult, ami már le volt egyeztetve, végül valamelyik fél vagy mindkettő meggondolta magát, visszalépett.

György-Csáki István ugyanakkor kolozsvári kollégájához hasonlóan aláhúzta: az ingatlan még mindig az egyik legbiztosabb befektetés, hiszen a bankban vagy otthon tartott pénz értéke csökken.

Nagyvárad a fekvéséből adódóan is vonzza az ingatlanbefektetőket, a látványos fejlődése azok számára is „láthatóvá” tette a várost, akik különben nem rendelkeznek nagyváradi kötődéssel. Az ingatlanközvetítő elmondta, az új építésű lakások keresettek, mert ezeknek általában kevesebbe kerül a fenntartásuk, saját hőközponttal rendelkeznek. Másfelől a piacon minden típusú ingatlanra van igény: a befektetők inkább tömbházlakásokat vásárolnak, de az is jellemző, hogy a családok a különböző életszakaszokban lakást cserélnek.

„A fiatal házasok vesznek egy kisebb lakást, amit nagyobbra, végül házra cserélnek, nyugdíjas korukba visszaköltöznek tömbházba, vagy minél egyszerűbben fenntartható, kisebb lakásba, ezek a cserék mind mozgást generálnak az ingatlanpiacon” – mutatott rá György-Csáki István.