Sok veszélyt tartogat az ingatlanpiac
Fotó: Csató Andrea
A romániai ingatlanpiac dinamikusan növekvő ágazat, amely számtalan lehetőséget kínál, ugyanakkor jelentős rejtett kockázatokat is hordoz. Az elmúlt évek gyors fejlődése és az ingatlanbefektetések iránti növekvő érdeklődés sajnálatos módon együtt járt a különféle csalási módszerek és visszaélések megjelenésével. Erre hívta fel élesen a figyelmet a Nordis-botrány, rávilágítva, milyen sérülékenyek lehetnek a vásárlók egy jelenleg még hiányosan szabályozott piacon. Bónis Endre kolozsvári ingatlanszakértő szerint sürgős jogszabályi változásokra van szükség az ingatlanpiacon, amelyek hatékonyabb védelmet biztosítanak a vásárlók számára, valamint szigorúbb ellenőrzést tesznek lehetővé az ingatlanfejlesztők és közvetítők tevékenysége fölött.
2025. február 11., 19:072025. február 11., 19:07
Bónis Endre, a kolozsvári Reform ingatlanközvetítő cég tulajdonosa több mint 22 éves tapasztalattal rendelkezik az ingatlanpiacon, mégis úgy érzi: a szakma sokszor olyan, mintha dzsungelen kellene átkelni. Bár ő maga elvégezte az ingatlanközvetítők számára ajánlott szakmai továbbképzést, véleménye szerint
Ennek következményeként a szakma megítélése egyre negatívabbá vált, az ingatlanközvetítők iránti bizalom csökkent. Ehhez a bizalomvesztéshez alaposan hozzájárul a nemrég kirobbant Nordis-ingatlanpanama: az ingatlanfejlesztő holding mintegy 1500 ügyfelét csapta be azzal, hogy nem építette meg az előre kifizetett lakásokat, szállodaszobákat, vagy ami elkészült, azt kétszer eladták. A kár mintegy 150 millió euróra rúg.
A kincses városi szakember lapunknak nyilatkozva elmondta, ha valaki ingatlanközvetítőt keres, akkor a legfontosabb, hogy ajánlás alapján válasszon, mégpedig olyan szakembert, aki korrekt és megfelelő tájékoztatást nyújt. Hangsúlyozta, hogy az átláthatóság, a megbízhatóság és az etikai normák betartása elengedhetetlen, hiszen egy közvetítő csak így tud valódi hozzáadott értéket teremteni. Tapasztalata szerint sokan a szakértői véleményen akarnak spórolni, ezzel viszont jelentős kockázatot vállalnak, és gyakran utólag bánják meg a döntésüket.
Bónis Endre szerint Kolozsváron, és általában Romániában számos jól ismert csalási módszer terjedt el az ingatlanpiacon.
Ez a gyakorlat főként a kapzsiságra épít: a vevők a piaci ár alatti vételár reményében aláírnak egy olyan szerződést, amely valójában lehetőséget ad az építtetőnek a visszaélésre. Így fordulhat elő, hogy az érintett „ingatlanfejlesztők” akár több száz csalást is elkövethetnek anélkül, hogy felelősségre vonnák őket, hiszen a szerződéses kiskapuk ezt lehetővé teszik. „A magyarázat az, hogy mindkét fél kockáztatott és egy szürkezónás területet választott magának” – magyarázta a Krónikának az ingatlanszakértő.
Laura Vicol és a férje, Vladimir Ciorbă a Nordis ingatlanfejlesztő vállalat becsapott ügyfeleinek pénzét többek között luxuscikkekre és drága utazásokra költötte – derül ki a Nordis-ügyben indított büntetőeljárás nyomozati anyagából.
Szintén gyakori, hogy egy fejlesztő előszerződés alapján, nagy összegű előleg fejében adja el a még terv szintjén létező ingatlanát.
Ezalatt viszont ő már felépítette és jóval drágábban értékesítette az ingatlant, míg a vásárló veszteséggel kerül ki az ügyletből, hisz a pénze értéke jelentősen csökkent.
Egy másik elterjedt átverési forma az illegálisan épített vagy bővített ingatlanok értékesítése. Gyakran elhangzanak olyan ígéretek, hogy a szükséges dokumentáció „hamarosan” rendeződik, vagy „már csak egy-két lépés van hátra”. A valóságban azonban ha egy ingatlan nincs teljesen törvényes helyzetben, akkor akár bontás is fenyegetheti, és eladása során a banki finanszírozás is problémás lehet. Ezzel a buktatóval szemben is az a legbiztosabb mód, ha bármilyen ingatlanügylet megkötése előtt a vásárló szakemberrel konzultál, aki segíthet felmérni a lehetséges kockázatokat.
Gyakran előfordulnak rejtett terhek vagy hibák is, amelyeket az eladók igyekeznek eltitkolni. Ilyen például az ingatlan tényleges méretével való visszaélés, amikor az eladó összekeveri a hasznos és az épített alapterületet, ami akár 25 százalékos eltérést is eredményezhet. Sokan csak az adásvételi szerződés megkötése után szembesülnek azzal, hogy valójában kisebb ingatlant vásároltak, mint amire számítottak.
A kisebb csalások közé sorolható az előleg-csalás, amikor egy bérbeadó az első havi lakbér és a kaució felvétele után eltűnik. Vannak olyan „vevők” is, akik lakásnézés ürügyén mennek be egy eladó ingatlanba, majd valójában kifosztják azt.
Körültekintően kell nekivágni a lakásvásárlásnak
Fotó: Bálint Eszter
Előfordulnak súlyosabb bűncselekmények is. Az általunk kérdezett szakember is találkozott olyannal, amikor iratok, illetve aláírás hamisításával próbálkoztak személyek, akik többnyire időseket és kiszolgáltatott helyzetben lévő embereket próbáltak megvezetni.
Hogyan kerülhetők el az ingatlanpiaci csalások?
A szakember szerint az egyetlen biztos módszer az, ha valamennyi ingatlanügylet esetében tapasztalt ingatlanközvetítőt, ügyvédet és közjegyzőt is bevonnak. Sokan tudatlanságból követnek el súlyos hibákat, például nem ellenőrzik az adott ingatlan városrendezési helyzetét, így később meglepődnek, amikor kiderül, hogy a területet kisajátításra szánták vagy építési korlátozás alatt áll.
A bukaresti ítélőtábla szerdán elrendelte a Nordis-ügyben gyanúsított Laura Vicol volt szociáldemokrata párti képviselő előzetes letartóztatását – nyilatkozták az Agerpresnek ügyészségi források.
Éppen ezért a szakember legfőbb tanácsai közé tartozik, hogy elsőként a tulajdonjogot és a tulajdont szerző dokumentumokat ellenőrizzük, hogy az eladó ténylegesen az ingatlan valódi tulajdonosa, illetve valós-e az ingatlan, amit árul. „Következő lépésben fontos kideríteni, ha bármilyen hitellel, jelzáloggal terhelt az ingatlan. Ellenőrizzük az ingatlannal kapcsolatos peres ügyeket, a folyamatban lévő jogi eljárásokat, elővásárlásra jogosultakat, használati jogosultságot, szolgalmi jogokat, elidegenítési tilalmat, amelyek korlátozhatják a szabad használatot és az ingatlan feletti szabad rendelkezést. Továbbá ellenőrizzük az ingatlan városrendezési helyzetét és még sok apró, de elengedhetetlen részletet kell megvizsgálnunk a helyzettől függően” – sorolta a teendőket.
Bónis Endre szerint egy ingatlanfejlesztő vagy beruházó megbízhatóságának ellenőrzése során több szempontot is figyelembe kell venni. Az egyik legfontosabb lépés a cég jogi helyzetének és pénzügyi stabilitásának alapos vizsgálata: érdemes utánanézni, hogy a vállalkozásnak milyen múltja van, milyen korábbi projekteket valósított meg, és milyen visszajelzéseket kapott az ügyfeleitől.
Különösen fontos a cég pénzügyi helyzetének elemzése, hiszen egy likviditási problémákkal küzdő fejlesztőnél nagyobb a kockázata annak, hogy az építkezés elakad, vagy az ingatlan nem készül el a tervezett minőségben.
Fotó: Jakab Mónika
Arra a kérdésre, hogy milyen jelek utalhatnak arra, hogy egy ingatlan problémás lehet, Bónis Endre több gyanús körülményt is megemlített: ha például az eladó nem hajlandó minden szükséges dokumentumot bemutatni, vagy ha az okiratokban szereplő adatok nem egyeznek a valósággal, az komoly figyelmeztető jel lehet.
Végül az is aggodalomra adhat okot, ha az ingatlan ára jelentősen a piaci ár alatt mozog. Bár sokan szeretnének jó üzletet kötni, az irreálisan alacsony ár gyakran rejtett problémákra utal, például jogi akadályokra, építési hiányosságokra vagy olyan kötelezettségekre, amelyek jelentős komoly fejfájást okozhatnak a vevőnek.
Bónis arról is beszélt, hogy a közelmúltbeli Nordis-botrány után új ingatlanpiaci szabályozás előkészítése zajlik.
Emellett az ingatlanközvetítők számára kötelező tanfolyamok és vizsgák bevezetését is tervezik, valamint létrehoznának egy országos ügynöki nyilvántartást.
A Nordis-ügy kárvallottjainak képviselőivel találkozott kedden Nicolae Ciucă szenátusi elnök, valamint Gabriel Andronache és Cristian Niculescu-Ţâgârlaş liberális párti törvényhozók – adta hírül az Agerpres hírügynökség.
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy elsőként értesüljön a hírekről!
A kiskorúak közel 50 százaléka már elszenvedett sértegetéseket az online térben – derül ki a Mentsük meg a gyermekeket romániai szervezetének kedden közzétett felméréséből.
Az ombudsmanhoz 2024-ben benyújtott petíciók nagy részében az életszínvonallal, az oktatási és az egészségügyi rendszerrel, illetve a tulajdonjogaik elismerésével kapcsolatos panaszaikat fogalmazták meg a polgárok.
Az alkotmánybíróság kedden megállapította az államelnöki tisztség megüresedését, és úgy határozott, hogy február 12-étől Ilie Bolojan szenátusi elnök lássa el ügyvivőként az államfői teendőket.
Különféle intézmények és hatóságok nevét használó és vizuális arculatát másoló álüzenetekre és e-mailekre figyelmeztetett kedden az Országos Kiberbiztonsági Igazgatóság (DNSC).
Házkutatást tartottak kedden a hatóságok az érvénytelenített elnökválasztás első fordulóját megnyerő szélsőjobboldali jelölt, Călin Georgescu kampányfőnöke, Radu Pally otthonában.
Klaus Iohannis lemondása „nem old meg semmit”, ráadásul maga után hagyott egy nagy problémát: azt, hogy miért érvénytelenítették az elnökválasztás eredményét – jelentette ki Traian Băsescu volt államfő.
Paprikaspray-t fújt szét egy diák kedden az egyik konstancai középiskolában; több mint húsz személy lett rosszul.
Négy személy ellen indult büntetőeljárás a Bukarestben, a kormánypalota előtt a szükséges engedélyek nélkül megtartott, hétfői tüntetésen elkövetett bűncselekmények miatt.
George Simion, a Románok Egyesüléséért Szövetség (AUR) elnöke hétfő este bejelentette, hogy alakulata bizalmatlansági indítványt nyújt be jövő héten a Ciolacu-kormány ellen.
Bár Klaus Iohannis távozása nyomán az ellenzék elveszítette egyik témáját, lemondása még nem jelenti azt, hogy eltűnik a kormánnyal szembeni elégedetlenség – jelentette ki a Krónikának Pászkán Zsolt elemző, a Magyar Külügyi Intézet külső szakértője.
Látogatottsági adatok
szóljon hozzá!