Energetikai bizonylat nélkül is köthető lakás-adásvételi szerződés

Január 1-jétől nem lehet eladni és megvásárolni, sőt még bérbe adni sem energetikai bizonylattal nem rendelkező lakást. Elméletileg. A gyakorlatban ugyanis az adásvételek továbbra is lebonyolíthatók a 2005/372-es törvény által előírt, a lakás energiaigényét igazoló dokumentum megléte nélkül is. A törvény kiskapuját a közjegyzők találták meg. A Közjegyzők Romániai Egyesületének (UNNPR) december 17-én elfogadott, 335-ös számú határozata szerint az adásvételi, illetve a bérleti szerződés abban az esetben is megköthető, ha az eladó nem mutatja fel az energetikai bizonylatot. „A vásárló és a bérlő hozzájárul, hogy saját felelősségére megkapja az ingatlan tulajdon- vagy használati jogát úgy, hogy nem rendelkezik az épület energetikai hatékonyságát igazoló bizonylatban foglalt adatokkal” – áll a közjegyzők szakmai társulása által elfogadott határozatban.

Bármilyen törvény megkerülhető?

A bizonylatok elkészítésére hivatott energetikai auditorok értelmezése szerint a közjegyzők ezzel az eljárással kijátsszák a törvényt. „Éppen azok ajánlanak egy törvénytelenség elkövetésére csábító megoldást, dacolva a vonatkozó szabályozással, akik jelentős összegű honoráriumot kérnek azért, hogy úgymond biztosítsák az adásvétel legális voltát. Az UNNPR véleménye szerint, ha a felek megegyeznek ebben, akkor bármilyen törvény megkerülhető” – nyilatkozta Emilia Cerna Mladin, az Épületenergetikai Auditorok Egyesületének elnöke, aki szerint a közjegyzők eljárásukkal fittyet hánynak nemcsak a hazai törvényre, hanem az Európai Unió 2009/91-es direktívájára is. A szervezet az üggyel kapcsolatban hivatalos állásfoglalást fogadott el, melyet eljuttatott az UNNPR-hez, valamint a Regionális Fejlesztési és Idegenforgalmi Minisztériumhoz. Az, hogy az illetékes minisztérium pozitívan fog-e reagálni az auditorok tiltakozására, távolról sem biztos, hiszen decemberben Elena Udrea is a közjegyzők hozzáállásával rokon szellemben nyilatkozott a kérdésről. „Meglátjuk majd, lehetővé tudjuk-e tenni, ha lesz ilyen irányú igény, hogy az adásvételi szerződésben ne szerepeljen az energetikai bizonylat, annak ellenére, hogy a január 1-jén hatályba lépő törvény előírja azt” – nyilatkozta Elena Udrea.

Hiányolják a szankciókat

Az energetikai auditorok szerint a szabályozást kijátszani szándékozókat az is bátorítja, hogy a törvény semmiféle szankciót nem helyez kilátásba azokkal szemben, akik nem tartják be az előírásokat. Az auditorok egyesülete arra kéri a minisztériumot, hogy minél előbb orvosolja a törvény ezen hiányosságát. Az energetikai auditorok reakciója érthető, hiszen arra számítottak, hogy a törvény hatálybalépésének köszönhetően jelentős jövedelemhez jutnak majd. Jelenleg az országban 1076, az energetikai bizonylatok elkészítésére jogosult személy van. A közjegyzők azzal védekeznek, hogy a szóban forgó törvény megfogalmazása értelmezésre ad lehetőséget, abban ugyanis tételesen nem szerepel, hogy az energetikai bizonylat nélkül az adásvételi vagy bérleti szerződés nem köthető meg. „A bizonylatot a tulajdonos számára állítják ki, aki a potenciális vásárló vagy bérlő rendelkezésére bocsátja azt” – áll a 372-es törvényben. Mivel az alkalmazási módszertan is hasonlóképpen fogalmaz, a közjegyzők értelmezése szerint a dokumentum a vásárló vagy bérlő tájékoztatására szolgál, de megléte nem feltétele a szerződéskötésnek.

Ingatlanszakemberek véleménye szerint nem szerencsés olyan időszakban kötelezővé tenni az energetikai bizonylatokat, amikor a piac tetszhalott állapotban van, a tranzakciók száma minimális. Egy ilyen dokumentum körülbelül 200 euróba kerül egy átlagos méretű tömbházlakás esetében. Mivel a költséget a lakástulajdonosok a vevőre hárítják, ezek az esetek túlnyomó többségében valószínűleg szívesen eltekintenek a bizonylat meglététől.

Négy halasztás

Az energetikai bizonylat romániai története mostanáig sem volt problémamentes. A dokumentumról rendelkező jogszabály hatálybalépését nem kevesebb mint négy alkalommal halasztotta el a kormány különböző megfontolásokból, legutóbb tavaly májusban. A törvényt korábban kritizálta a Közjegyzők Romániai Egyesülete és az Ingatlanügynökségek Országos Egyesülete, arra hivatkozva, hogy életbelépése még inkább visszafogja az ingatlanpiaci forgalmat.
Az energetikai átvilágítás során az auditorok azt vizsgálják, hogy menynyi energiaráfordítás szükséges az illető lakás fűtésének, világításának és meleg vízzel való ellátásának biztosításához. Az energiamennyiség függvényében az ingatlanokat hét kategóriába sorolják A-tól G-ig. Egy A kategóriás lakás évi energiafelhasználása 125 kWh/négyzetméter, míg egy G kategóriásé 820 kWh/négyzetméter. Az energetikai átvilágítás négyzetméterenként 1–4 euróba kerül, a bizonylat tíz évig érvényes.