Adóháború az ingatlanpiacon

Szövetség az adóhivatal ellen

„Az ilyen jellegű kitételeknek visszaélés jellegük van. Az adásvétel megtörténtekor léteznie kell egy adott, utólag nem változtatható árnak. Az áfafizetés kötelezettsége kizárólag a fejlesztőre vonatkozik, aki a lakást értékesítés céljából felépítette, az adóhatóság ezektől követelheti azt. A vásárló csak akkor vonható felelősségre, ha a számára kibocsátott számlát nem fizette ki teljes értékben” – nyilatkozta Emilian Duca, a BDO Tax Advisors adóügyi tanácsadó cég munkatársa.

Duca ugyanakkor hozzátette, bár az ingatlanfejlesztők eljárásának törvényessége megkérdőjelezhető, nem lehet kizárni, hogy érvényt tudnak szerezni a vitatott szerződésbeli kitételnek a vásárlók kárára. Az érintett ingatlanfejlesztők egy része időközben érdekvédelmi szervezetbe tömörült, melynek az Adóügyi Visszaéléseket Megelőző Egyesület nevet adták.

Több tízezer gyanús adásvétel

Az Országos Adóügynökség (ANAF) adatai szerint 15 milliárd lejt (mintegy 3,5 milliárd eurót) tett ki azon ingatlantranzakciók értéke, melyek után az elmúlt években nem fizettek áfát. Az ellenőrzés során 85 442 olyan kereskedelmi jellegű adásvételre derült fény, amelyek esetében elmulasztották az adófizetést. Ezen tranzakciókat 7145 ingatlanfejlesztő hajtotta végre. Ha minden esetben sikerülne behajtani a 19 százalékos áfát, akkor megközelítőleg 2,5 milliárd lej folyna be az államkasszába. Az adóhatóság kizárólag azon személyek esetén kívánja behajtani az áfát, akik egy év leforgása alatt több mint öt ingatlant adtak el, 35 ezer eurót meghaladó értékben. Az ANAF mostanáig 154 személy esetében tett lépéseket a 238 millió lejt kitevő adóhátralék behajtása érdekében. Az adóhatóság 38 ingatlanfejlesztő ellen tett feljelentést adócsalás miatt. 

Értelmezhető szabályozás

Szakértők szerint a nem teljesen egyértelmű, hiányos törvénykezés tette lehetővé, hogy ilyen sokan próbálkozzanak meg az adófizetési kötelezettség kijátszásával. A 2002-ben életbe lépett szabályozás kimondja, hogy a saját célra történő ingatlanadás-vételek után nem kell áfát fizetni. Áfafizetési kötelezettségük van ellenben mindazoknak, akik folyamatos jelleggel, haszonszerzési céllal adnak-vesznek ingatlanokat. Adóügyi szakemberek szerint az alapvető problémát az jelenti, hogy a törvény nem határozza meg egyértelműen, mit kell érteni „folyamatos jelleg” alatt. Ahhoz, hogy a helyzet idáig fajult, hozzájárult a hatóságoknak az elmúlt évek során tanúsított tétlensége.

A Pénzügyminisztérium illetékeseinek régóta tudomásuk van róla, hogy sok ingatlanfejlesztő megtalálta a törvény kiskapuját, ám ennek ellenére nem tettek semmit annak érdekében, hogy világosan el lehessen különíteni az áfaköteles, illetve az áfamentes tranzakciókat. Az adótanácsadással foglalkozó Nexia cég munkatársainak véleménye szerint ezen hozzáállás az adótörvény hallgatólagos értelmezése volt, melyből az ingatlanfejlesztők azt a következtetést vonták le, hogy az állam nem fog lépéseket tenni az adó behajtása érdekében.

Az adóhatóság hozzáállásában akkor következett be gyökeres változás, mikor a gazdasági válság miatt tetemesen visszaestek a kincstár bevételei. Az ANAF aktuális értelmezése szerint mindazok, akik tömbházakat és lakóparkokat építettek, majd magánszemélyként értékesítették azokat, anélkül, hogy áfát fizettek volna, adócsalást követtek el. Azon tranzakciók adókötelesek, melyeknek tárgya beltelek vagy újonnan épült lakás.

A bíróságok fognak dönteni

„A 2006 és 2008 közötti időszakban végrehajtott ingatlan-tranzakciók után fizetendő áfára vonatkozó előírások homályosak, a polgári törvénykönyv pedig világosan kimondja, hogy ingatlanos adásvétele nem minősül kereskedelemnek. A Hivatalos Közlönyben csak 2009. október 13-án jelent meg az adótörvény azon módosítása, mely tételesen kimondja, mely esetekben kell áfát fizetni. Véleményem szerint valamennyi érintett kifogással fog élni az utólagos adókivetés ellen, a végső szót a bíróságok fogják kimondani” – nyilatkozta Marius Fildan nagyváradi ingatlanfejlesztő, kinek ügyében szintén vizsgálódik az ANAF.

Az adóügyi szakértők szerint nem a törvény visszamenőleges alkalmazásáról van szó, ahogy ezt egyes érintett ingatlanfejlesztők megpróbálják beállítani, hanem egy jognak az elévülési határidő előtti érvényesítéséről. Be nem fizetett adó esetén az elévülési határidő öt év, míg adócsalás esetén tíz év. Emilian Duca elmondása szerint azon hasonló ügyek többségében, melyek az európai jogi fórumok elé kerültek, a bíróság az állam javára döntött, kimondva az áfafizetési kötelezettséget.