A spekuláció hizlalja az árakat

Ingatlanárak tekintetében Erdély lekörözte az anyaországot. Székelyudvarhelyen egy Tábor vagy Bethlen negyedbeli lakás körülbelül ugyanannyiba kerül, mint egy budapesti panel, míg Kolozsváron a Monostoron vagy a Györgyfalvi negyedben levő lakás ára nem sokkal marad el egy debreceni családi házétól.

Budapest központjában, a Bajcsi Zsilinszky úton található, 96 négyzetméteres lakásért 25 millió forintot, mintegy 100 ezer eurót kér tulajdonosa az interneten is olvasható hirdetésben. Aki ennyi pénzért lakást tud vásárolni Kolozsvár belvárosában igazán a szerencse fiának érezheti magát. Az anyaország fővárosában panellakáshoz jutni is olcsóbb mulatság, mint jónéhány erdélyi magyarlakta városban. A Kaszásdűlő lakótelepen 10,4 millió forint, körülbelül 40 000 euró egy 51 négyzetméteres lakás ára, míg Újpesten 12 millió forintot, kevesebb mint 50 000 eurót kérnek egy 71 négyzetméteres ingatlanért. Debrecenben, Magyarország egyik legdinamikusabban fejlődő városában, 15,72 millió forintba, mintegy 63 000 euróba kerül egy új lakás a Fészek lakóparkban. Egy-egy gyulai ingatlan ára szinte aprópénznek tűnhet a hazai ingatlanárakhoz szokott olvasó számára. A hangulatos kelet-magyarországi városkában 28 000 euróért lehet megvásárolni egy 62 négyzetméteres kétszobás lakást, míg egy 38 négyzetméteres garzont már 17 000 euróért meg lehet kapni.

Kolozsvár a legdrágább

Összehasonlításként Székelyudvarhelyen egy 40 négyzetméteres kétszobás tömbházlakás 33 900 euróért már nagyon jó vételnek számít, de kínálnak a székely anyavárosban kétszobás lakást 46 000–47 000 euróért is, egy 120 négyzetméteres családi háznak pedig 98 ezer euró az ára. Ingatlanárak terén azonban messzemenően Kolozsvár a listavezető. A kincses városban a kétszobás lakások ára 75 ezer eurónál kezdődik, de a központban 120 ezer eurót is elkérnek. Aki otthonában három szobát szeretne, annak legkevesebb 90 ezer eurós hitelkerete kell, hogy legyen, s ennyi pénzből valószínűleg csak Monostorra vagy a Györgyfalvi negyedbe költözhet. Kolozsvár a telekárak terén is felveszi a versenyt Budapesttel. A magyar fővárosban a Röppentyű utcában 540 euróért, a Mogyoródi úton pedig 260 euróért kínálnak egy négyzetmétert, míg például Kolozsváron, a vasútállomás mögötti utcákban 400–500 euró egy négyzetméter ára.

Légből kapott magyarázatok

Az, hogy a két ország ingatlanárai így aránylanak egymáshoz, különösen azért furcsa, mivel Románia gyors gazdasági fejlődése és az elhúzódó magyarországi válság ellenére az életszínvonal még mindig odaát magasabb, legalábbis a statisztikák fényében: idehaza csupán 350 euró körül mozog a nettó átlagkereset, míg az anyaországban már 500 euró körül jár. A magas hazai árakat az ingatlanfejlesztők és az építési vállalkozók egyaránt a munkaerő és az építőanyagok árának rohamos emelkedésével magyarázzák. Lázár O. Gábor, az A1 Immobili kolozsvári ingatlanügynökség igazgatója szerint ezek légből kapott magyarázatok, a hazai árak egyszerűen spekulatívak. „A helyzet alapvető oka a spekuláció. A spekuláció vitte fel az árakat, azt próbálták meg szuggerálni az embereknek, hogy most vásároljanak lakást, mert az árak csak felfelé mehetnek. A következő ok a kereslet, bár ez távolról sem olyan nagy, mint azt a sajtó általában beállítja”, nyilatkozta a Kolozsváron élő és dolgozó magyarországi szakember. Elmondása szerint az ingatlanfejlesztők és az ingatlanközvetítő ügynökségek következetesen azt sulykolják az emberek tudatába, hogy Romániában jelenleg még olcsók az ingatlanok. Hogy az állítás minél hihetőbbnek tűnjön, néhány nyugat-európai nagyváros példáját szokták felhozni, ahol a hazainál nagyságrendekkel nagyobb fizetéseknek köszönhetően, nagy a vásárlóerő s így a kereslet is. Az egyik sokat emlegetett példa Spanyolország volt, ahol szintén spekulatívak voltak a csillagászati lakásárak, s ez az ingatlanpiac látványos összeomlásához vezetett. Erre alapozva, sok ingatlanszakértő azt prognosztizálta, hogy a kolozsvári lakásárak növekedésének felső határa is a csillagos ég. A valóság az, hogy Németországban a lakásárak nem sokkal magasabbak, mint Magyarországon, kivéve néhány nagyvárost, mondja Lázár O. Gábor. Véleménye szerint az építőanyagok (cement, tégla, vasbeton) árának az utóbbi években bekövetkezett rohamos emelkedése szintén spekulatív jellegű volt, a költségek növekedése csak részben indokolta azt. A termelők, látván a növekvő, sokszor túlfűtött keresletet, a minél nagyobb nyereség reményében srófolták fel gátlástalanul az árakat. Ezt a vélekedést megerősíti Ion Ţiriacnak a közelmúltban tett egyik nyilatkozata is: „Európában a cement tonnája 70 euróba kerül, míg Bukarestben, a kartellek miatt az ár eléri a 140 eurót” – jelentette ki a milliárdos üzletember.

Csökkenő tendencia

„A lakásépítési lázat nem valós kereslet alapozta meg” – véli az A1 Immobili menedzsere. A szakember szerint a kereslet nem lehet olyan nagy, mint amekkorának egyesek igyekeznek beállítani egy durván 21 millió lakosú országban, melynek 2-3 millióra becsülik a külföldön élő-dolgozó polgárainak számát. Ezek közül 2006-ig sokan vásároltak itthon ingatlant, növelve így a keresletet, ám az utóbbi két évben ez a folyamat megtorpant, a boldogulást külföldön keresők közül egyre kevesebben fektetnek ingatlanba szülőföldjükön. „A lakosság számához viszonyítva reális árakon természetesen szükség lenne még lakásokra”, teszi hozzá az ingatlanszakember.

Lázár O. Gábor azt állítja, Erdélyben átlag 700 euróba kerül egy négyzetméter beépített felület, úgy, hogy ebben a telek ára is benne van. Ezt figyelembe véve, nem indokolt, hogy egy félkész lakás négyzetméterenkénti ára 1200–1400 euró legyen. „Egy félkész lakásra még rá kell költeni a vételár 20–40 százalékát. Budapesten egy kulcsrakész lakás négyzetméterenkénti ára 1000–1200 euró, vidéki városokban pedig 1000 euró körül van”, mondja az A1 Immobili igazgatója. Az árak spekulatív jellegét bizonyítja az a tény, hogy a jelentősen visszaesett kereslet hatására egyre több ingatlanfejlesztő enged az áraiból. A tendencia megfigyelhető minden erdélyi nagyvárosban és azok vonzáskörzetében, Kolozsváron és Marosvásárhelyen éppúgy, mint Nagyváradon és Szatmárnémetiben, az árcsökkentés mértéke pedig 10 és 30 százalék között változik. Lázár O. Gábor arra számít, hogy ez a tendencia folytatódni fog. „Ez érdeke a lakosságnak éppúgy, mint nekünk, ingatlanközvetítőknek” – sommázza a szakember.