Eladhatóak a 112-es törvénnyel vett lakások

A 112-es törvény ugyanis szigorúan kikötötte, amennyiben valaki megvásárolta az egykori államosított ingatlant, csakis tíz év elteltével adhatta el azt. A Petru Cãlian konzervatív párti képviselő által még 2005 végén beterjesztett módosító javaslatot az elmúlt héten fogadta el a képviselőház, mint döntéshozó testület. Ám az alsóház szavazatát máris sokan támadják, ugyanis korábban a szenátus – mint első fokon megkeresett ház – elutasította a tervezetet, majd a kormány is negatívan véleményezte azt.
Az elfogadott módosítás értelmében ugyanakkor az egykor államosított ingatlanok jelenlegi tulajdonosai megvásárolhatják a helyi polgármesteri hivataloktól a házhoz tartozó udvart, kertet is. A 112-es törvény értelmében ugyanis vásárláskor csupán az ingatlannak és az ingatlan alatti területnek kerültek a birtokába, az udvart, kertet bérelniük kellett az önkormányzattól.

Sokakat megnyomorított a 112-es
Sok haszonélvezője lesz az új jogszabálynak Máté András Levente RMDSZ-es képviselő szerint. A civilben ügyvéd kolozsvári honatya a Krónikának elmondta, több esetről is tud, amikor idős személyek a 112-es értelmében megvásárolták az ingatlant, ám szerény nyugdíjukból csak nehezen tudják azt fenntartani, így inkább eladnák, és kisebb lakásba költöznének el. Azonban a tulajdonjog tízéves megkötése legtöbb esetben még nem telt le, de most, a módosítás révén lehetőségük nyílik eladni az ingatlanokat. A képviselő olyan esetet is említett, amikor a családnak immár kicsinek bizonyult az ingatlan, de a törvény miatt nem adhatták el a lakást.
Voltak kiskapuk
A törvény szigora azonban nagyon sok kiskapura is lehetőséget adott – állította lapunknak Bányai József kolozsvári ügyvéd, akinek véleményét egy ingatlanügynökség vezetője is osztja. Mindketten azt említették a törvény leggyakoribb kijátszásaként, amikor a felek az adásvételi szerződés helyett egy eladási ígéret elnevezésű szerződést kötöttek ügyvéd vagy közjegyző előtt, amelyben leszögezték: a tíz év elteltével megkötik a tulajdonjog-átruházásról szóló megállapodást is. Az ingatlant legtöbb esetben az új tulajdonos ki is fizette, és be is költözött, de azt még nem írathatta a nevére. Mivel ez az ügylet magas rizikófaktorral is bírhatott, sok esetben a piaci áron alul adták el az ingatlanokat. Ám ezt a kockázatot azáltal lehetett minimálisra csökkenteni, hogy az eladási ígéret megkötése mellett a régi tulajdonos – akinek a nevén maradt az ingatlan – végrendeletében is rögzítette, hogy az új tulajdonosra hagyja a lakást. Sokan ugyanakkor félig-meddig hivatalosan a telekkönyvben is jegyezték az ügyletet: nem telekelték, hanem feljegyezték.
Köthettek a felek adásvételi előszerződést is, amelynek értelmében a tulajdonjog nem száll át a vásárló nevére, de a szerződés jogokat és kötelezettségeket ír elő a felek számára. Ebben a szerződésben az eladó arra kötelezte magát, hogy a tíz év elidegenítési tilalom letelte után egy bizonyos összegért eladja a lakását, a vevő pedig arra, hogy azért az összegért megvásárolja azt. Bár a szerződésben ezt nem lehetett rögzíteni, ebben az esetben is megtörtént a tulajdonképpeni átadás: az új tulajdonos kifizette a lakást, és beköltözött az ingatlanba, amely csak a tíz év letelte után lehetett hivatalosan az övé. Harmadik, de ritkább fajtája volt az elidegenítésnek, amikor a felek kölcsönszerződést kötöttek ingatlangaranciával. Ez is tulajdonképpen magát az adásvételi tranzakciót feltételezte, de formálisan egy kölcsönszerződést kötöttek, amely szerint az eladó bizonyos összegű kölcsönt vett fel a vásárlótól, és ennek behajthatóságát ingatlangaranciával, jelzáloggal kötötték le.

Kockázat: mellékhatások nélkül
Az előszerződések rizikófaktorát lehetett enyhíteni, amennyiben a felek közjegyző előtt szerződtek, és a megállapodásba a foglalót is rögzítették. A foglaló polgárjogi szankció, amelyet a felek egyezségük alapján egy külön iratba vagy az előszerződésbe foglalnak, általában az előszerződés mellékleteként. A lényege, hogy előre megállapítják annak az előrelátható kárnak a pénzbeli értékét, amelyet az egyik vagy másik szerződő félnek kell kifizetnie, abban az esetben, ha az egyezségük alapján megállapított szerződéses kötelezettségeiket nem tartották be, és nem hajtották végre akár szándékosan, akár vétségből. „A foglaló tehát nem az ingatlan ára és nem is előleg: polgárjogi bűntető jellege van, a szerződés, a tulajdonátruházás esetleges elmaradásával okozott kár megtérítését célozza, annak a félnek javára szolgál, aki a szerződéses feltételeket, megállapodásokat tiszteletben tartja” – mondta Nagy László, a marosvásárhelyi ítélőtábla mellett működő – Maros és Hargita megye közjegyzőit tömörítő – közjegyzői kamara elnöke.

Az ingatlanpiac
nem változik számottevően
Az elidegenítési tilalom feloldása azonban a lapunk által megkeresett ingatlanszakértő szerint nem fogja megváltoztatni a létező piaci viszonyokat. Mint mondta, előfordulhat, hogy a jogszabály életbelépése után megnövekszik a kínálat, ám nem akkora mértékben, hogy az befolyásolni tudná a piaci árviszonyokat. Azok, akik mindenképp meg akartak szabadulni ingatlanjaiktól, már eddig is megtették a kiskapuk kihasználásával. A módosítás érvénybelépése után inkább a jogos átíratások hulláma indul majd be, nem lesz jellemző a kínálat irreális megnövekedése. Bálint B. Eszter, Kovács Csaba